Catégorie : Informations

Dans cet article

• Qu’est-ce qu’un prêt hypothécaire à la construction?
• Comment fonctionne un prêt hypothécaire à la construction?
• Les étapes d’un prêt hypothécaire à la construction
• Conseils pratiques pour mieux planifier son financement
• En résumé

Comment fonctionne un prêt hypothécaire à la construction?

Des déboursés progressifs selon l’avancement des travaux

Le principe est simple : l’institution financière débloque les fonds au fur et à mesure que la construction progresse.

Selon le prêteur, le financement peut prévoir trois déboursés ou davantage. Parmi les étapes couramment utilisées, on retrouve notamment :

• les fondations complétées et remblayées;
• la fermeture du bâtiment, avec les revêtements extérieurs et les murs intérieurs suffisamment avancés;
• l’achèvement des travaux.

Pour un projet de maison sur mesure, nous recommandons généralement de prévoir cinq ou six déboursés, lorsque l’institution financière le permet. Des déboursés plus fréquents peuvent faciliter la gestion des liquidités et mieux correspondre aux paiements prévus au contrat de construction.

Les modalités varient toutefois d’un prêteur à l’autre. Certains permettent davantage de déboursés sans frais supplémentaires, alors que d’autres peuvent imposer des frais d’inspection additionnels. Il est donc important de discuter de cette structure avec votre institution financière avant le début des travaux.

La valeur du terrain peut servir de mise de fonds

Lorsque le propriétaire détient déjà le terrain, la valeur nette de celui-ci peut généralement être considérée dans le montage financier.

La situation de chaque propriétaire étant différente, le montage doit être établi avec le prêteur ou le courtier hypothécaire.

Les inspections déterminent le moment des déboursés

Avant chaque déboursé, l’institution financière doit valider l’avancement des travaux afin de confirmer que la valeur du bâtiment correspond au pourcentage de construction prévu.

Le propriétaire doit donc suivre attentivement l’évolution du chantier et demander les inspections au bon moment.

Il faut également prévoir un délai entre la demande d’inspection et la réception des fonds. Selon l’institution et la période de l’année, le processus peut prendre de quelques jours à une dizaine de jours. Une bonne planification est donc essentielle pour éviter qu’un déboursé arrive après une échéance de paiement à l’entrepreneur.

Une partie des fonds sera retenue jusqu’à la fin du projet

Les institutions financières exigent une retenue sur les déboursés afin de se protéger notamment contre le risque d’hypothèques légales de la construction.

Une retenue de 15 % est courante, mais les modalités exactes varient selon le prêteur et le type de financement. Les sommes retenues sont libérées après la fin des travaux, une fois les conditions exigées par l’institution financière remplies.

Il est donc important de comprendre dès le départ quelle somme sera réellement disponible à chaque étape du chantier.

Pendant la construction, on paie généralement les intérêts sur les sommes déboursées

Pendant la période de construction, les intérêts sont calculés sur les montants déjà débloqués plutôt que sur la totalité du financement autorisé.

Une fois la maison terminée et le financement converti, les paiements hypothécaires réguliers commencent selon les modalités convenues avec le prêteur.

Prévoir une marge de manœuvre

L’un des éléments les plus importants à comprendre est que le calendrier des déboursés hypothécaires ne correspond pas nécessairement au calendrier des paiements à l’entrepreneur.

Ces deux réalités doivent donc être planifiées ensemble.

Il est essentiel de prévoir des liquidités supplémentaires pour pouvoir respecter les échéances de paiement du contrat de construction en attendant les prochains déboursés hypothécaires.

À cela s’ajoute une contingence pour les imprévus, les choix qui évoluent en cours de projet et les ajouts souhaités pendant la construction. Une réserve de 10 à 15 % du coût du projet constitue généralement une bonne marge de prudence, selon la nature du projet et ce qui est déjà inclus au contrat.

Il faut également tenir compte des sommes qui seront retenues par l’institution financière.

Dans certains cas, une marge de crédit, un prêt temporaire ou un prêt-relais (bridge loan) peut permettre de gérer cette période de transition. Le montage doit cependant être établi avec le professionnel qui vous accompagne en financement.

Les sommes à prévoir avant les premiers déboursés

Chez Écohabitations Boréales, un acompte de 5 % est demandé à la signature du contrat, puis 10 % au moment de passer les commandes.

Cela représente donc 15 % du coût du projet, avant les frais de gestion et les taxes, qui doit pouvoir être avancé avant le début des travaux.

Ces acomptes constituent le fonds de roulement nécessaire au démarrage et au maintien du projet. Ils sont déclarés et protégés dans le cadre du plan de garantie de la GCR.

2. Monter un dossier de financement solide

Obtenir un prêt hypothécaire à la construction demande un dossier plus détaillé qu’une simple préautorisation.

Le prêteur voudra évaluer votre situation financière, le terrain, les plans et devis, le budget de construction, la valeur projetée de la maison et la soumission de l’entrepreneur. L’échéancier prévu des travaux peut également faire partie du dossier.

Dans le cas d’une maison sur mesure, travailler avec une entreprise de construction expérimentée comme Écohabitations Boréales permet de présenter un projet structuré, avec un devis détaillé et une bonne compréhension des coûts associés à chaque étape.

Notre expérience de la construction de maisons sur mesure et nos relations avec différents intervenants du financement peuvent également faciliter les échanges entre le client, le prêteur et l’équipe de construction.

3. Finaliser le financement avant le début des travaux

Une fois le dossier approuvé, les modalités du financement sont finalisées et les documents sont préparés pour la signature chez le notaire.

Avant de commencer le chantier, il est important de bien comprendre :

• le nombre de déboursés prévus;
• les délais d’inspection;
• les sommes retenues;
• les liquidités à prévoir entre les déboursés;
• les coûts qui ne sont pas couverts par l’hypothèque ou par le contrat de l’entrepreneur.

Cette compréhension du financement permet d’éviter de mauvaises surprises une fois les travaux commencés.

4. Gérer les déboursés pendant les travaux

Une fois le financement en place, le chantier peut commencer.

La coordination entre l’avancement des travaux, les inspections et la libération des fonds devient alors essentielle. Une demande d’inspection faite trop tôt ou trop tard peut créer un décalage entre les paiements dus à l’entrepreneur et les fonds disponibles.

Chez Écohabitations Boréales, nous avons l’habitude de travailler avec ce fonctionnement et pouvons accompagner nos clients dans la planification des différentes étapes de déboursé.

5. Convertir le prêt en hypothèque traditionnelle

À la fin des travaux, une fois les conditions exigées par l’institution financière remplies, le prêt de construction est converti en financement hypothécaire traditionnel.

Les paiements réguliers sont alors établis selon les modalités du prêt négocié avec votre institution financière.

Conseils pratiques pour mieux planifier son financement

Bien comprendre ce qui est inclus dans les estimations

Le coût d’une maison ne représente pas nécessairement la totalité des dépenses liées au projet.

Des éléments comme les permis, les tests de sol, certains travaux de terrassement, les raccordements aux services ou certains ajustements techniques liés au terrain peuvent s’ajouter au coût de construction. Leur inclusion varie selon le projet et selon l’entrepreneur.

Chez Écohabitations Boréales, nous fournissons un devis de construction détaillé qui précise les allocations budgétaires — plomberie, ébénisterie, fondations, etc. — ainsi que les inclusions et exclusions du projet.

Plus ces éléments sont clarifiés tôt, plus le montage financier peut refléter fidèlement la réalité du projet.

Faire évoluer le projet et le financement ensemble

Dans une maison sur mesure, les décisions évoluent naturellement au fil de la conception et même en cours de travaux. Le financement doit pouvoir suivre cette évolution.

Faire avancer la conception, l’estimation des coûts et la planification financière en parallèle permet d’éviter des ajustements de dernière minute, souvent plus coûteux et plus stressants.

C’est notamment pourquoi nous recommandons d’être impliqués dès les premières étapes du projet. En révisant et en ajustant l’estimation avec le client et le concepteur, il est plus facile de trouver le bon équilibre entre les souhaits du projet et le budget disponible.

Suivre l’évolution réelle du coût du projet

Entre le budget initial et la livraison d’une maison sur mesure, plusieurs décisions peuvent faire évoluer le coût du projet : choix de matériaux, modifications, ajouts, économies réalisées sur certains postes ou dépenses imprévues.

Pour permettre à nos clients de garder une vision claire de leur situation financière, Écohabitations Boréales met à jour le budget détaillé du projet toutes les 6 à 8 semaines.

Ce suivi permet de distinguer, pour chaque poste de dépenses :

• les sommes déjà payées;
• les coûts engagés ou encourus;
• les dépenses encore à venir;
• les plus-values et moins-values apportées au projet;
• et l’impact de ces changements sur le coût total projeté de la maison.

Le client sait ainsi non seulement où en est le projet, mais aussi où il se dirige financièrement.

Cet outil de suivi permet de prendre des décisions plus éclairées en cours de construction et d’ajuster certains choix au besoin, plutôt que de découvrir l’écart entre le budget initial et le coût final à la fin du projet.

Pour une maison sur mesure, où les choix évoluent naturellement au fil de la construction, cette visibilité est un véritable outil de gestion et un élément important pour garder le contrôle du budget.

Comprendre la particularité d’une construction sur son propre terrain

Écohabitations Boréales bâtit exclusivement des maisons sur des terrains déjà détenus par ses clients.

Même si le propriétaire ne réalise pas lui-même les travaux, certaines institutions financières peuvent néanmoins classer ce type de projet dans la catégorie des projets d’autoconstruction.

Dans ce contexte, les déboursés hypothécaires sont versés directement au propriétaire, qui les utilise ensuite pour payer l’entrepreneur et les autres dépenses admissibles du projet.

L’utilité des calculs au pied carré

En l’absence d’un plan de construction précis, les coûts de construction sont évalués au pied carré. Nous avons ainsi recours à cette mesure lors des étapes préliminaires d’un projet. Ceci permet d’établir approximativement le nombre cible de pieds carrés à y intégrer ou encore d’évaluer sommairement le coût d’un modèle ou d’une source d’inspiration envisagée.

L’estimation d’un plan de maison personnalisé

La création du plan de votre maison par un architecte ou technologue est un travail progressif.

Le professionnel débutera, en règle générale, par un dessin d’esquisses sommaires, après quoi suivra un plan préliminaire, puis la version finale en plan de construction. Dès l’achèvement des versions préliminaires du plan, nous sommes déjà en mesure de réaliser une estimation complète et détaillée, à l’aide de logiciels spécialisés, des coûts de construction. Nos relations étroites auprès de nos fournisseurs et sous-traitants nous permettent d’autant plus de connaître précisément et rapidement les coûts des matériaux et de la main-d’œuvre. L’estimation de votre plan à sa phase préliminaire vous permettra de le finaliser et de l’ajuster en tenant compte de vos objectifs financiers.

Vous souhaitez construire dans les régions de Laval, de Lanaudière ou des Laurentides? Faites-nous parvenir vos plans de construction et nous les évaluerons gratuitement avec plaisir.

Méthode de calcul au pied carré

Dans un premier temps, veuillez noter que les chiffres présentés sont basés sur la vision de l’entreprise, ils ne représentent donc pas nécessairement les coûts de construction en milieu urbain, en régions éloignées des Laurentides ou ceux d’autres constructeurs.

Ensuite, les coûts de construction sont illustrés au pied carré (pi ca), pour une maison type de 2500 pi ca érigée sur un terrain ayant une faible pente (15 % et moins).

À noter également que dans le cadre d’un projet clé en main, l’estimation inclut tous les pieds carrés construits, y compris les étages, le sous-sol ou rez-de-jardin et le garage. Ainsi, pour une maison de 1000 pi ca d’emprise au sol, avec un étage et un rez-de-jardin, il faut baser les calculs sur 3000 pieds carrés. Cette façon de calculer permet d’inclure la même qualité de matériaux (planchers, portes, moulures et cadrages, etc.) dans ces espaces que dans l’aire de vie commune.

Le rez-de-jardin

Qu’est-ce qu’un rez-de-jardin? C’est en fait le nom qu’on donne à un sous-sol lorsqu’au moins un de ses murs est hors sol, comme c’est le cas lorsqu’on érige une maison sur un terrain en pente. Une bonne partie des murs est faite en béton et se trouve dans le sol. Toutefois, une autre partie est construite en bois et complètement dégagée. On y appose de plus de grandes fenêtres, des murs avec du revêtement de bois à l’extérieur et des matériaux de finition de qualité à l’intérieur.

Ce qui est inclus dans nos coûts de construction

Nous réalisons des projets de maison clé en main. Nos coûts de construction comprennent tous les éléments connexes, notamment :

• Excavation et chemin d’accès
• Fondations
• Puits et installation sanitaire
• secondaire avancée
• Structure et isolation
• Plomberie, chauffage et ventilation
• Finition intérieure et extérieure
• Certifications LEED et Novoclimat

Coûts de construction selon le type de maison

Les coûts de construction varient selon le type de maison privilégié.

Combien ça coûte ?

Le plancher radiant vaut entre 5,00$ et 10,00$ le pied carré, dépendant s’il est de type hydronique ou électrique. C’est bien plus cher que de recourir à des plinthes électriques, ou à des convecteurs ou encore, à un système à air pulsé. Nous croyons que ce type de chauffage en vaut le coût s’il est installé dans vos pièces de vie principales et que vous en profiterez au quotidien. On pense ici aux espaces tels que le salon, la cuisine, la salle à manger ou les salles de bain. Les pieds au chauds, vous profiterez du confort ajouté de ce type de chauffage. Pour le cas d’une chambre à coucher, le confort ne sera pas tellement différent que si elle était chauffée avec des plinthes électriques mais vous investirez beaucoup plus d’argent.

Chez Écohabitations boréales, nous voyons la véranda comme un espace-pivot, entre confort intérieur et immersion dans le paysage. Voici nos conseils d’experts pour une implantation réussie — fonctionnelle, durable et adaptée à notre climat

 

Le lissage

La première étape pour obtenir des planchers en béton poli est la mise en place initiale, aussi appelée le lissage. Quand on coule le béton, le cimentier égalisera la surface de la dalle à l’aide de d’une truelle mécanique, communément appelée « hélicoptère ». Cette méthode diffère de la mise en place conventionnelle du béton qui se fait plutôt à la main, à l’aide d’une truelle à béton. Il est possible d’obtenir cette mise en place à partir de 1.00$ le p.c.

 

Les fenêtres en PVC

Les fenêtres tout PVC offrent la meilleure performance énergétique puisque le PVC est un matériau non conducteur de la chaleur. De plus, elles sont les moins chères sur le marché. Les fenêtres tout PVC sont un produit sans entretien et très durable. Nous les avons utilisées sur nombreuses de nos constructions. Comme le PVC est de couleur blanche, il faut penser au mariage de couleurs avec le revêtement extérieur de la maison. Du côté intérieur, les fenêtres blanches de PVC se prêtent autant à l’installation plus moderne sans cadrage de finition au pourtour qu’à l’installation plus conventionnelle avec cadrages. Il est possible d’acheter des fenêtres de PVC couleur et les fabricants offrent certaines garanties. Il demeure que la PVC peinturé avec de la couleur est sensible aux égratignures et moins résistant que l’aluminium contre la décoloration et changement de couleur.

Les fenêtres hybrides aluminium/pvc

Ce type de fenêtre est fait d’aluminium à l’extérieur et de PVC à l’intérieur. C’est le type de fenêtre que nous avons installé le plus régulièrement sur nos réalisations depuis les dix dernières années. Les fenêtres hybrides sont un peu plus chères que leurs consoeurs en tout PVC. L’aluminium se décline dans une multitude de couleur, cela offre de nombreux mariages de couleurs avec le revêtement extérieur de la maison. La couleur extérieure est très durable, c’est le principal avantage.

Les fenêtres hybrides aluminium/bois

Les fenêtres aluminium / bois sont faites avec un recouvrement d’aluminium à l’extérieur et tout en bois du côté intérieur. Le bois utilisé est souvent du pin clair, mais ce type de fenêtres est disponible dans d’autres essences. Le bois est un matériau noble qui insuffle toujours beaucoup de cachet et caractère à une maison. Il se décline en une multitude de couleur et veinages. Vous l’aurez deviné, les fenêtres de bois requièrent de l’entretien et demeure assez sensible aux égratignures et changement de couleur occasionnés par les rayons du soleil. Bien que les fabricants offrent de très bonnes garanties et que une fois installées dans une maison bien ventilée et isolée, il faudra éventuellement refaire la finition. Quant aux prix, il est comparable aux produits tout aluminium.

Les fenêtres en aluminium

Les fenêtres tout aluminium ont la cote des architectes et designers. L’aluminium est un matériau rigide et solide, il permet de contenir de larges surfaces de verre dans une structure somme toute assez fine. Les fenêtres noires du côté intérieur ont aussi la cote, les fenêtres tout aluminium sont le choix durable et sans entretien pour intégrer un look moderne à un projet. Les fenêtres tout aluminium valent en moyenne le double des fenêtres hybrides aluminium / PVC, il faut donc prévoir un budget plus important. Ce sont sans doute les fenêtres les plus chères sur le marché. Par ailleurs, comme l’aluminium est un matériaux conducteur, leur performance énergétique sera moindre.

Les fenêtres à triple vitrage

Pour augmenter la performance énergétique d’une maison, il est possible d’installer des fenêtres à triple vitrage. Il faut considérer un surcoût pour ce type de verre et concilier avec certaines limites de fabrication ajoutées, le verre triple étant plus lourd que le verre double.

Le système d’ouverture

Les fenêtres à manivelle, avec ouverture à auvent ou à battant sont nos favorites. Elles sont ergonomiques à l’utilisation et faciles à entretenir en plus d’offrir un bon rapport qualité/prix. Les fenêtres à guillotines offrent un beau look ancestral mais il est très difficile d’obtenir une bonne performance énergétique avec ce type d’ouvrant. Pour ce qui est des fenêtres coulissantes, nous y avons recours la plupart du temps pour les fenêtres des pièces situées au sous-sol, lorsque celles ci sont localisées dans des margelles. Enfin, les systèmes oscillo-battants sont disponibles sur les produits plus haut de gamme et ce type d’ouverture est apprécié car il combine les deux possibilités de l’auvent et du battant.

Découvrez quelques unes de nos réalisations !

 

Pour diminuer vos émissions polluantes, il est essentiel de choisir un produit de haute performance – Pour les foyers au bois, il existe la norme EPA ( U.S. Environmental Protection Agency) Venue des États-Unis, l’homologation de l’EPA garantit que l’appareil limite le seuil des émissions de particules fines à 4,5 g/h. En 2020, la norme EPA passera même à 2,0 g/h ! Au Québec, le respect de la norme CSA B 415 permet aussi de s’assurer d’une bonne performance, et ce, pour les foyers au gaz également. Enfin, le foyer doit être conçu et installé avec une prise d’air extérieure qui assure l’apport en oxygène nécessaire à la combustion. Cela évitera de devoir puiser l’oxygène nécessaire à la combustion dans l’air ambiant de la maison. Ce sont là des conditions préalables essentielles pour tout foyer installé dans une maison certifiée LEED et Novoclimat.

Et comment l’installer ? – On conseille souvent de prévoir la hauteur de la chambre de combustion à au moins 20 pouces du plancher. C’est plus ergonomique pour l’allumage du foyer. On peut aussi monter la hauteur de la chambre de combustion jusqu’à 30 pouces du plancher et prévoir en dessous un rangement à bûches. Il faut aussi penser à prévoir des matériaux incombustibles autour du foyer: ardoise, céramique, acier ou plaques de béton par exemple. Les normes d’installations différent en fonction des modèles. La plupart des foyers au gaz n’ont pas ce genre de prescriptions. Enfin, une tablette de bois en haut du foyer est aussi appréciée pour son esthétisme ajouté et pour y déposer quelques objets décoratifs.

Un chauffage d’appoint et d’urgence – En cas de panne électrique en hiver, le foyer devient une source de chaleur primordiale. Il permet d’assurer la sécurité du bâtiment même en cas de grands frais ou de panne prolongée. Certains foyers offrent des systèmes de soufflerie qui permettent de diffuser la chaleur via des conduits dans d’autres pièces de la maison. Ça permet aussi de réguler la température dans l’espace de vie où le foyer se trouve et d’envoyer l’excédent de chaleur dans les espaces secondaires, notamment au sous-sous-sol de la maison. Sur plusieurs de nos maisons, nous avons relié à un panneau électrique auxiliaire la soufflerie du foyer. Ainsi, en cas de panne électrique prolongée, même le sous-sol de la maison pourrait être maintenu à des températures adéquates. Une génératrice peu puissante sera suffisante pour faire fonctionner la soufflerie.

Et les foyers au gaz ? Facile d’emploi, il s’allume et s’éteint d’un simple clic avec une télécommande ou le thermostat. Il est aussi possible de le programmer pour qu’il se mette en marche à une heure bien précise ou lorsque la température ambiante atteint un certain degré, et de régler la chaleur pour maintenir une température confortable. En cas de panne électrique, le système d’allumage électronique peut être alimenté par une batterie de secours ou le foyer allumé grâce à une simple allumette. De plus, fini la maison salie par la cendre, les copeaux, l’écorce, la fumée et autres résidus que produit un feu de bois. Puis plus de bois à fendre, à ranger et à transporter, ni de fréquents ramonages à faire exécuter. Et, contrairement au foyer à bois traditionnel, il produit une chaleur continue, car la combustion est constante. Par contre, le foyer à gaz n’offre pas l’odeur du bois enflammé ni le crépitement des bûches qui se consument. En plus, le prix du gaz et du propane est plus élevé que celui du bois. Il faut aussi de temps à autre nettoyer les brûleurs. (Source : CAA-Québec)