Le prêt hypothécaire à la construction: fonctionnement, étapes et conseils pratiques

Dans cet article

• Qu’est-ce qu’un prêt hypothécaire à la construction?
• Comment fonctionne un prêt hypothécaire à la construction?
• Les étapes d’un prêt hypothécaire à la construction
• Conseils pratiques pour mieux planifier son financement
• En résumé

Comment fonctionne un prêt hypothécaire à la construction?

Des déboursés progressifs selon l’avancement des travaux

Le principe est simple : l’institution financière débloque les fonds au fur et à mesure que la construction progresse.

Selon le prêteur, le financement peut prévoir trois déboursés ou davantage. Parmi les étapes couramment utilisées, on retrouve notamment :

• les fondations complétées et remblayées;
• la fermeture du bâtiment, avec les revêtements extérieurs et les murs intérieurs suffisamment avancés;
• l’achèvement des travaux.

Pour un projet de maison sur mesure, nous recommandons généralement de prévoir cinq ou six déboursés, lorsque l’institution financière le permet. Des déboursés plus fréquents peuvent faciliter la gestion des liquidités et mieux correspondre aux paiements prévus au contrat de construction.

Les modalités varient toutefois d’un prêteur à l’autre. Certains permettent davantage de déboursés sans frais supplémentaires, alors que d’autres peuvent imposer des frais d’inspection additionnels. Il est donc important de discuter de cette structure avec votre institution financière avant le début des travaux.

La valeur du terrain peut servir de mise de fonds

Lorsque le propriétaire détient déjà le terrain, la valeur nette de celui-ci peut généralement être considérée dans le montage financier.

La situation de chaque propriétaire étant différente, le montage doit être établi avec le prêteur ou le courtier hypothécaire.

Les inspections déterminent le moment des déboursés

Avant chaque déboursé, l’institution financière doit valider l’avancement des travaux afin de confirmer que la valeur du bâtiment correspond au pourcentage de construction prévu.

Le propriétaire doit donc suivre attentivement l’évolution du chantier et demander les inspections au bon moment.

Il faut également prévoir un délai entre la demande d’inspection et la réception des fonds. Selon l’institution et la période de l’année, le processus peut prendre de quelques jours à une dizaine de jours. Une bonne planification est donc essentielle pour éviter qu’un déboursé arrive après une échéance de paiement à l’entrepreneur.

Une partie des fonds sera retenue jusqu’à la fin du projet

Les institutions financières exigent une retenue sur les déboursés afin de se protéger notamment contre le risque d’hypothèques légales de la construction.

Une retenue de 15 % est courante, mais les modalités exactes varient selon le prêteur et le type de financement. Les sommes retenues sont libérées après la fin des travaux, une fois les conditions exigées par l’institution financière remplies.

Il est donc important de comprendre dès le départ quelle somme sera réellement disponible à chaque étape du chantier.

Pendant la construction, on paie généralement les intérêts sur les sommes déboursées

Pendant la période de construction, les intérêts sont calculés sur les montants déjà débloqués plutôt que sur la totalité du financement autorisé.

Une fois la maison terminée et le financement converti, les paiements hypothécaires réguliers commencent selon les modalités convenues avec le prêteur.

Prévoir une marge de manœuvre

L’un des éléments les plus importants à comprendre est que le calendrier des déboursés hypothécaires ne correspond pas nécessairement au calendrier des paiements à l’entrepreneur.

Ces deux réalités doivent donc être planifiées ensemble.

Il est essentiel de prévoir des liquidités supplémentaires pour pouvoir respecter les échéances de paiement du contrat de construction en attendant les prochains déboursés hypothécaires.

À cela s’ajoute une contingence pour les imprévus, les choix qui évoluent en cours de projet et les ajouts souhaités pendant la construction. Une réserve de 10 à 15 % du coût du projet constitue généralement une bonne marge de prudence, selon la nature du projet et ce qui est déjà inclus au contrat.

Il faut également tenir compte des sommes qui seront retenues par l’institution financière.

Dans certains cas, une marge de crédit, un prêt temporaire ou un prêt-relais (bridge loan) peut permettre de gérer cette période de transition. Le montage doit cependant être établi avec le professionnel qui vous accompagne en financement.

Les sommes à prévoir avant les premiers déboursés

Chez Écohabitations Boréales, un acompte de 5 % est demandé à la signature du contrat, puis 10 % au moment de passer les commandes.

Cela représente donc 15 % du coût du projet, avant les frais de gestion et les taxes, qui doit pouvoir être avancé avant le début des travaux.

Ces acomptes constituent le fonds de roulement nécessaire au démarrage et au maintien du projet. Ils sont déclarés et protégés dans le cadre du plan de garantie de la GCR.

2. Monter un dossier de financement solide

Obtenir un prêt hypothécaire à la construction demande un dossier plus détaillé qu’une simple préautorisation.

Le prêteur voudra évaluer votre situation financière, le terrain, les plans et devis, le budget de construction, la valeur projetée de la maison et la soumission de l’entrepreneur. L’échéancier prévu des travaux peut également faire partie du dossier.

Dans le cas d’une maison sur mesure, travailler avec une entreprise de construction expérimentée comme Écohabitations Boréales permet de présenter un projet structuré, avec un devis détaillé et une bonne compréhension des coûts associés à chaque étape.

Notre expérience de la construction de maisons sur mesure et nos relations avec différents intervenants du financement peuvent également faciliter les échanges entre le client, le prêteur et l’équipe de construction.

3. Finaliser le financement avant le début des travaux

Une fois le dossier approuvé, les modalités du financement sont finalisées et les documents sont préparés pour la signature chez le notaire.

Avant de commencer le chantier, il est important de bien comprendre :

• le nombre de déboursés prévus;
• les délais d’inspection;
• les sommes retenues;
• les liquidités à prévoir entre les déboursés;
• les coûts qui ne sont pas couverts par l’hypothèque ou par le contrat de l’entrepreneur.

Cette compréhension du financement permet d’éviter de mauvaises surprises une fois les travaux commencés.

4. Gérer les déboursés pendant les travaux

Une fois le financement en place, le chantier peut commencer.

La coordination entre l’avancement des travaux, les inspections et la libération des fonds devient alors essentielle. Une demande d’inspection faite trop tôt ou trop tard peut créer un décalage entre les paiements dus à l’entrepreneur et les fonds disponibles.

Chez Écohabitations Boréales, nous avons l’habitude de travailler avec ce fonctionnement et pouvons accompagner nos clients dans la planification des différentes étapes de déboursé.

5. Convertir le prêt en hypothèque traditionnelle

À la fin des travaux, une fois les conditions exigées par l’institution financière remplies, le prêt de construction est converti en financement hypothécaire traditionnel.

Les paiements réguliers sont alors établis selon les modalités du prêt négocié avec votre institution financière.

Conseils pratiques pour mieux planifier son financement

Bien comprendre ce qui est inclus dans les estimations

Le coût d’une maison ne représente pas nécessairement la totalité des dépenses liées au projet.

Des éléments comme les permis, les tests de sol, certains travaux de terrassement, les raccordements aux services ou certains ajustements techniques liés au terrain peuvent s’ajouter au coût de construction. Leur inclusion varie selon le projet et selon l’entrepreneur.

Chez Écohabitations Boréales, nous fournissons un devis de construction détaillé qui précise les allocations budgétaires — plomberie, ébénisterie, fondations, etc. — ainsi que les inclusions et exclusions du projet.

Plus ces éléments sont clarifiés tôt, plus le montage financier peut refléter fidèlement la réalité du projet.

Faire évoluer le projet et le financement ensemble

Dans une maison sur mesure, les décisions évoluent naturellement au fil de la conception et même en cours de travaux. Le financement doit pouvoir suivre cette évolution.

Faire avancer la conception, l’estimation des coûts et la planification financière en parallèle permet d’éviter des ajustements de dernière minute, souvent plus coûteux et plus stressants.

C’est notamment pourquoi nous recommandons d’être impliqués dès les premières étapes du projet. En révisant et en ajustant l’estimation avec le client et le concepteur, il est plus facile de trouver le bon équilibre entre les souhaits du projet et le budget disponible.

Suivre l’évolution réelle du coût du projet

Entre le budget initial et la livraison d’une maison sur mesure, plusieurs décisions peuvent faire évoluer le coût du projet : choix de matériaux, modifications, ajouts, économies réalisées sur certains postes ou dépenses imprévues.

Pour permettre à nos clients de garder une vision claire de leur situation financière, Écohabitations Boréales met à jour le budget détaillé du projet toutes les 6 à 8 semaines.

Ce suivi permet de distinguer, pour chaque poste de dépenses :

• les sommes déjà payées;
• les coûts engagés ou encourus;
• les dépenses encore à venir;
• les plus-values et moins-values apportées au projet;
• et l’impact de ces changements sur le coût total projeté de la maison.

Le client sait ainsi non seulement où en est le projet, mais aussi où il se dirige financièrement.

Cet outil de suivi permet de prendre des décisions plus éclairées en cours de construction et d’ajuster certains choix au besoin, plutôt que de découvrir l’écart entre le budget initial et le coût final à la fin du projet.

Pour une maison sur mesure, où les choix évoluent naturellement au fil de la construction, cette visibilité est un véritable outil de gestion et un élément important pour garder le contrôle du budget.

Comprendre la particularité d’une construction sur son propre terrain

Écohabitations Boréales bâtit exclusivement des maisons sur des terrains déjà détenus par ses clients.

Même si le propriétaire ne réalise pas lui-même les travaux, certaines institutions financières peuvent néanmoins classer ce type de projet dans la catégorie des projets d’autoconstruction.

Dans ce contexte, les déboursés hypothécaires sont versés directement au propriétaire, qui les utilise ensuite pour payer l’entrepreneur et les autres dépenses admissibles du projet.